古厝“辦證”煥新生——福州市多措并舉化解古厝不動產“登記難”工作紀略
發布時間：2025-05-19
黑瓦如硯 白墻若紙 從三坊七巷的深宅大院到螺洲陳氏五樓的匾額楹聯 這些用磚石木瓦構建起的立體史書 宛若徐徐展開的千年畫卷 書寫著福州的文化脈絡 “保護好傳統街區，保護好古建筑，保護好文物，就是保存了城市的歷史和文脈。”這一理念在福州正被轉化為制度創新的生動實踐——通過化解古厝不動產“登記難”問題，為后續其他古厝“辦證難”化解提供經驗支撐，也為推進更多古厝從“保下來”到“活起來”打下堅實基礎。 2024年以來，福州市自然資源和規劃局、福州市不動產登記和交易中心多措并舉化解古厝不動產“登記難”問題，已為兩批次84處古厝辦理不動產權證書，登記建筑面積超1.6萬平方米。古厝辦證工作入選省自然資源廳整治不動產“登記難”問題典型案例及2024年下半年優秀典型案例，并得到自然資源部推廣。 福州現存古厝多建于明清至民國時期，有夯土墻、美人靠等建筑特色。然而，由于福州古厝的建筑結構特殊，難以按照現行的規范辦理各項建設審批及驗收手續，若進行改造，極有可能會破壞歷史建筑核心保護要素及特色，影響不動產權證書的辦理和古厝的保護利用。 “開展古厝研究和保護規劃、控制性詳細規劃編制工作，是化解古厝不動產‘登記難’的前提，控制性詳細規劃是建設用地規劃許可、建設工程規劃許可等審批的法定依據，如果審批無法通過，不動產權登記便無從談起。”福州局確權登記處負責人介紹。 2021年，福州局會同該市歷史文化名城管理委員會、屬地政府等，編制《福州歷史文化名城保護規劃（2021—2035年）》。《規劃》指出，將中心城區規劃保護范圍由1447平方千米拓展至2183平方千米，不僅新增保護類型，擴充保護要素，強化景觀視廊引導，而且還進一步深化“歷史文化名城（歷史城區）”“歷史文化街區和歷史地段”“不可移動文物、歷史建筑和傳統風貌建筑”三個層級的保護體系,還在歷史城區及環境協調區內強化景觀視廊引導，控制新建建筑高度，打造人與自然和諧共生的山水城市空間形態。同時，傳承延續“三山兩塔一條江”的古城格局，以增要素、增活化、增管控傳導和減存量的保護思路，構建全方位、全時空、全要素的名城保護體系。 此外，福州局還陸續編制數十個重要歷史地段的保護規劃，包括三坊七巷、上下杭、朱紫坊等歷史文化街區保護規劃，煙臺山、于山、屏山等歷史風貌區保護規劃，以及南公園、福建協和大學、馬廠街等歷史建筑群保護規劃。 “通過編制保護規劃，我們對街巷的格局、風貌、尺度，以及建筑的高度、體量、色彩等要素都提出了具體管控要求。”福州局確權登記處負責人介紹，這些具體要求為古厝的保護和開發提供指導，確保古厝在城市現代化進程中能夠保持其原有的歷史風貌和文化特色。 在保護規劃的基礎上，福州局進一步修編相應的控制性詳細規劃，逐層傳導并細化各項指標管控要求，明確具體地塊的容積率、建筑高度、建筑密度和綠化率等指標，通過模擬重要景觀節點和街區立面的建筑景觀設計方案，提出城市設計管控要求，為規劃審批、不動產權證書辦理提供法定依據，使古厝保護工作有章可循、有據可依。 先行先試，推動辦證提速 “當時，古厝辦理不動產權登記尚處于摸索階段，可參照的成熟經驗較少。我們便選取條件相對成熟的上下杭歷史文化街區作為試點，以積累經驗、打通堵點問題，為全市古厝產權規范化管理探索可復制路徑。”福州市不動產登記和交易中心產權處負責人回憶道。 為確保試點工作科學推進，2024年，福州市領導帶隊，前往蘇州平江歷史文化街區考察，學習歷史建筑活化保護利用先進經驗，并迅速將調研成果轉化為實際行動。福州局、福州市不動產登記和交易中心共同牽頭，聯合福州市住建局、市名城委、市古厝集團、市名城公司等單位，成立工作專班，多次深入實地現場踏勘，不定期召開座談會，多渠道了解古厝辦證存在的難點堵點問題，詳細掌握每個古厝項目的具體情況，實時跟進督辦工作進度，確保問題“發現即研判、研判即處置”。同時，堅持“一事一議”、分類施策，牽頭相關部門同步辦理前端審批及驗收，化“串聯”為“并聯”，并優化各類手續，大大節約了時間成本，提高了工作效率。 “以往建設工程規劃許可等審批采取按地塊整體推進的模式，但在古厝辦證的實踐中，這種傳統審批模式往往會陷入‘一厝卡殼，全片受阻’的困境。所以，結合歷史街區保護規劃要求，以及每座古厝建筑結構的特殊性，我們創新采取了‘一厝一策’的解決方案，成熟一批，核發一批，辦事效率得到顯著提高。”福州市不動產登記和交易中心相關負責人介紹。 部門協同，打通辦證壁壘 為了讓古厝的“身份證”早日落地，福州市多部門通力配合，開啟了一場部門間的“接力賽”。 福州局、福州市不動產登記和交易中心會同市名城委等單位，兩次修訂完善古厝面積計算規定，并將其納入《福州市房產與規劃建筑面積測算技術規程》（2024年），為全省首創。針對古厝特殊的建筑部位，確定建筑面積計算規則，如“天井不計算建筑基底面積，不計算計容建筑面積”“具備有上蓋，層高在2.20米及以上的夾層、置物平臺等按照其圍護結構（圍護設施）外圍水平投影計算全部建筑面積”等。這項規程填補了此前福建省內該領域的空白，為古厝不動產權證書的辦理提供關鍵的技術支持。 此外，福州局、福州市不動產登記和交易中心還積極探索契合福州實際的古厝不動產權登記路徑，出臺全省首個相關工作指引，新增作價出資（入股）供地途徑，明確古厝規劃、建設、驗收、產權全流程審批辦理要求，并充分考慮古厝建筑與新建建筑的差異，完善《建設工程規劃許可證（古厝建筑）辦事指南》，創新古厝建筑審查模式，成功推動130處古厝建筑建設工程規劃許可的辦理。 “我們配合市住建局，制定古厝消防設計導則、消防審查工作導則等文件，對古厝采取消防聯合審查制度和審驗監管聯動機制。”福州市不動產登記和交易中心相關負責人介紹，這些文件對歷史建筑、傳統風貌建筑的消防滅火設施設置相關規定，有效解決古厝消防審批的難題，確保古厝在使用過程中的消防安全。 推行多部門聯合審查機制是重大的突破。福州市名城委對古厝修繕方案審查后一并出具審查及驗收意見；福州局“并聯”介入，預審規劃許可指標，辦理建設工程規劃許可證、規劃核實及土地核驗手續；福州市住建局開展消防驗收工作及房屋結構安全性評估。在不動產登記環節，福州市不動產登記和交易中心提前介入、提前預審，與項目公司探尋合理界定不動產單元，極大縮減審批時間，提高工作效率。 有了不動產權證書，才有“讓歷史文化街區真正地‘活起來’”的法律保障。 “‘持證’古厝，不僅可以更好地出租經營，而且還具備金融屬性，可以進行抵押融資，也為盤活歷史文化街區帶來更多的可能。”福州市不動產登記和交易中心相關負責人說，“古厝保護不是簡單的修舊如舊，而是要在保護中發展、在發展中保護。” 來源：海峽資源報
