古厝“辦證”煥新生——福州市多措并舉化解古厝不動(dòng)產(chǎn)“登記難”工作紀(jì)略
發(fā)布時(shí)間：2025-05-19
黑瓦如硯 白墻若紙 從三坊七巷的深宅大院到螺洲陳氏五樓的匾額楹聯(lián) 這些用磚石木瓦構(gòu)建起的立體史書 宛若徐徐展開的千年畫卷 書寫著福州的文化脈絡(luò) “保護(hù)好傳統(tǒng)街區(qū)，保護(hù)好古建筑，保護(hù)好文物，就是保存了城市的歷史和文脈。”這一理念在福州正被轉(zhuǎn)化為制度創(chuàng)新的生動(dòng)實(shí)踐——通過化解古厝不動(dòng)產(chǎn)“登記難”問題，為后續(xù)其他古厝“辦證難”化解提供經(jīng)驗(yàn)支撐，也為推進(jìn)更多古厝從“保下來”到“活起來”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2024年以來，福州市自然資源和規(guī)劃局、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心多措并舉化解古厝不動(dòng)產(chǎn)“登記難”問題，已為兩批次84處古厝辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，登記建筑面積超1.6萬平方米。古厝辦證工作入選省自然資源廳整治不動(dòng)產(chǎn)“登記難”問題典型案例及2024年下半年優(yōu)秀典型案例，并得到自然資源部推廣。 福州現(xiàn)存古厝多建于明清至民國(guó)時(shí)期，有夯土墻、美人靠等建筑特色。然而，由于福州古厝的建筑結(jié)構(gòu)特殊，難以按照現(xiàn)行的規(guī)范辦理各項(xiàng)建設(shè)審批及驗(yàn)收手續(xù)，若進(jìn)行改造，極有可能會(huì)破壞歷史建筑核心保護(hù)要素及特色，影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的辦理和古厝的保護(hù)利用。 “開展古厝研究和保護(hù)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，是化解古厝不動(dòng)產(chǎn)‘登記難’的前提，控制性詳細(xì)規(guī)劃是建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等審批的法定依據(jù)，如果審批無法通過，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記便無從談起。”福州局確權(quán)登記處負(fù)責(zé)人介紹。 2021年，福州局會(huì)同該市歷史文化名城管理委員會(huì)、屬地政府等，編制《福州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃（2021—2035年）》。《規(guī)劃》指出，將中心城區(qū)規(guī)劃保護(hù)范圍由1447平方千米拓展至2183平方千米，不僅新增保護(hù)類型，擴(kuò)充保護(hù)要素，強(qiáng)化景觀視廊引導(dǎo)，而且還進(jìn)一步深化“歷史文化名城（歷史城區(qū)）”“歷史文化街區(qū)和歷史地段”“不可移動(dòng)文物、歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑”三個(gè)層級(jí)的保護(hù)體系,還在歷史城區(qū)及環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)強(qiáng)化景觀視廊引導(dǎo)，控制新建建筑高度，打造人與自然和諧共生的山水城市空間形態(tài)。同時(shí)，傳承延續(xù)“三山兩塔一條江”的古城格局，以增要素、增活化、增管控傳導(dǎo)和減存量的保護(hù)思路，構(gòu)建全方位、全時(shí)空、全要素的名城保護(hù)體系。 此外，福州局還陸續(xù)編制數(shù)十個(gè)重要?dú)v史地段的保護(hù)規(guī)劃，包括三坊七巷、上下杭、朱紫坊等歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃，煙臺(tái)山、于山、屏山等歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃，以及南公園、福建協(xié)和大學(xué)、馬廠街等歷史建筑群保護(hù)規(guī)劃。 “通過編制保護(hù)規(guī)劃，我們對(duì)街巷的格局、風(fēng)貌、尺度，以及建筑的高度、體量、色彩等要素都提出了具體管控要求。”福州局確權(quán)登記處負(fù)責(zé)人介紹，這些具體要求為古厝的保護(hù)和開發(fā)提供指導(dǎo)，確保古厝在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中能夠保持其原有的歷史風(fēng)貌和文化特色。 在保護(hù)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，福州局進(jìn)一步修編相應(yīng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，逐層傳導(dǎo)并細(xì)化各項(xiàng)指標(biāo)管控要求，明確具體地塊的容積率、建筑高度、建筑密度和綠化率等指標(biāo)，通過模擬重要景觀節(jié)點(diǎn)和街區(qū)立面的建筑景觀設(shè)計(jì)方案，提出城市設(shè)計(jì)管控要求，為規(guī)劃審批、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理提供法定依據(jù)，使古厝保護(hù)工作有章可循、有據(jù)可依。 先行先試，推動(dòng)辦證提速 “當(dāng)時(shí)，古厝辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記尚處于摸索階段，可參照的成熟經(jīng)驗(yàn)較少。我們便選取條件相對(duì)成熟的上下杭?xì)v史文化街區(qū)作為試點(diǎn)，以積累經(jīng)驗(yàn)、打通堵點(diǎn)問題，為全市古厝產(chǎn)權(quán)規(guī)范化管理探索可復(fù)制路徑。”福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心產(chǎn)權(quán)處負(fù)責(zé)人回憶道。 為確保試點(diǎn)工作科學(xué)推進(jìn)，2024年，福州市領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，前往蘇州平江歷史文化街區(qū)考察，學(xué)習(xí)歷史建筑活化保護(hù)利用先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并迅速將調(diào)研成果轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)。福州局、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心共同牽頭，聯(lián)合福州市住建局、市名城委、市古厝集團(tuán)、市名城公司等單位，成立工作專班，多次深入實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)踏勘，不定期召開座談會(huì)，多渠道了解古厝辦證存在的難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，詳細(xì)掌握每個(gè)古厝項(xiàng)目的具體情況，實(shí)時(shí)跟進(jìn)督辦工作進(jìn)度，確保問題“發(fā)現(xiàn)即研判、研判即處置”。同時(shí)，堅(jiān)持“一事一議”、分類施策，牽頭相關(guān)部門同步辦理前端審批及驗(yàn)收，化“串聯(lián)”為“并聯(lián)”，并優(yōu)化各類手續(xù)，大大節(jié)約了時(shí)間成本，提高了工作效率。 “以往建設(shè)工程規(guī)劃許可等審批采取按地塊整體推進(jìn)的模式，但在古厝辦證的實(shí)踐中，這種傳統(tǒng)審批模式往往會(huì)陷入‘一厝卡殼，全片受阻’的困境。所以，結(jié)合歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃要求，以及每座古厝建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，我們創(chuàng)新采取了‘一厝一策’的解決方案，成熟一批，核發(fā)一批，辦事效率得到顯著提高。”福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。 部門協(xié)同，打通辦證壁壘 為了讓古厝的“身份證”早日落地，福州市多部門通力配合，開啟了一場(chǎng)部門間的“接力賽”。 福州局、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心會(huì)同市名城委等單位，兩次修訂完善古厝面積計(jì)算規(guī)定，并將其納入《福州市房產(chǎn)與規(guī)劃建筑面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》（2024年），為全省首創(chuàng)。針對(duì)古厝特殊的建筑部位，確定建筑面積計(jì)算規(guī)則，如“天井不計(jì)算建筑基底面積，不計(jì)算計(jì)容建筑面積”“具備有上蓋，層高在2.20米及以上的夾層、置物平臺(tái)等按照其圍護(hù)結(jié)構(gòu)（圍護(hù)設(shè)施）外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積”等。這項(xiàng)規(guī)程填補(bǔ)了此前福建省內(nèi)該領(lǐng)域的空白，為古厝不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的辦理提供關(guān)鍵的技術(shù)支持。 此外，福州局、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心還積極探索契合福州實(shí)際的古厝不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記路徑，出臺(tái)全省首個(gè)相關(guān)工作指引，新增作價(jià)出資（入股）供地途徑，明確古厝規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)全流程審批辦理要求，并充分考慮古厝建筑與新建建筑的差異，完善《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（古厝建筑）辦事指南》，創(chuàng)新古厝建筑審查模式，成功推動(dòng)130處古厝建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可的辦理。 “我們配合市住建局，制定古厝消防設(shè)計(jì)導(dǎo)則、消防審查工作導(dǎo)則等文件，對(duì)古厝采取消防聯(lián)合審查制度和審驗(yàn)監(jiān)管聯(lián)動(dòng)機(jī)制。”福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些文件對(duì)歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的消防滅火設(shè)施設(shè)置相關(guān)規(guī)定，有效解決古厝消防審批的難題，確保古厝在使用過程中的消防安全。 推行多部門聯(lián)合審查機(jī)制是重大的突破。福州市名城委對(duì)古厝修繕方案審查后一并出具審查及驗(yàn)收意見；福州局“并聯(lián)”介入，預(yù)審規(guī)劃許可指標(biāo)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)及土地核驗(yàn)手續(xù)；福州市住建局開展消防驗(yàn)收工作及房屋結(jié)構(gòu)安全性評(píng)估。在不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心提前介入、提前預(yù)審，與項(xiàng)目公司探尋合理界定不動(dòng)產(chǎn)單元，極大縮減審批時(shí)間，提高工作效率。 有了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，才有“讓歷史文化街區(qū)真正地‘活起來’”的法律保障。 “‘持證’古厝，不僅可以更好地出租經(jīng)營(yíng)，而且還具備金融屬性，可以進(jìn)行抵押融資，也為盤活歷史文化街區(qū)帶來更多的可能。”福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“古厝保護(hù)不是簡(jiǎn)單的修舊如舊，而是要在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中保護(hù)。” 來源：海峽資源報(bào)
